energie-index-2016

Feitelijke toestand van de woning bij aanvang huur is bepalend voor de maximale huurprijs!

De rechtbank Rotterdam heeft recent uitspraak gedaan over het ontbreken van de WOZ-waarde bij aanvang van de huur en het niet voor aanvang van de huur registeren van de energie-index. 

De WOZ-waarde en energie-index spelen een rol bij bepaling van de hoogte van de huurprijs. Vanaf 1 januari 2015 bepaalt de energie-index voor een deel het aantal punten dat mag worden toegekend. Hoe lager de energie-index hoe meer punten. De WOZ-waarde bepaalt sinds 1 oktober 2015 tevens een deel van het aantal punten dat mag worden toegekend. De WOZ-waarde telt tweeledig mee. De absolute WOZ-waarde gedeeld door € 7.995, - en de WOZ-waarde gedeeld door het aantal vierkante meters en dan gedeeld door € 122,00. Deze bedragen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. Per 1 juli 2017 worden de bedragen vastgesteld op € 8.259, - en € 127, -. 

In de zaak bij de rechtbank Rotterdam ging het om het volgende. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is 5 april 2016. Op die dag krijgt huurder ook de beschikking over zijn huurwoning. De huurwoning bevindt zich in een voormalig kantoorgebouw dat getransformeerd is naar woningen. De opname voor de energie-index heeft op 17 maart 2016 plaatsgevonden. De energie-index is echter pas op 16 april 2016 in het landelijk systeem geregistreerd. De WOZ-waarde van de woning is op dat moment nog niet bekend, omdat op de peildatum 1 januari 2016 de transformatie van kantoor naar woningen nog niet volledig is afgerond.

De huurder doet bij de Huurcommissie een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs. In haar uitspraak oordeelt de Huurcommissie dat vanwege het ontbreken van een WOZ-waarde zij het minimum van € 40.000, - hanteert. Voor de energie-index worden geen punten toegekend, omdat de registratie van de energie-index in het landelijk systeem op 16 april 2016 heeft plaatsgevonden, wat na de ingangsdatum van de huurovereenkomst is. 

Verhuurder kan zich in de uitspraak van de Huurcommissie niet vinden en gaat in beroep bij de rechtbank Rotterdam. De verhuurder voert aan dat de feitelijke toestand van de woning bepalend dient te zijn bij vaststelling van de huurprijs. Zo heeft de opname voor de energie-index op 17 maart 2017 plaatsgevonden voor aanvang van de huur. Voor de WOZ-waarde laat de verhuurder een makelaar een taxatie uitvoeren waaruit blijkt dat de woning een WOZ-waarde van € 135.000, - heeft. Gedurende de procedure komt de gemeente met een taxatie waar de WOZ-waarde op € 138.000, - wordt vastgesteld. Ook voor de WOZ-waarde bepleit de verhuurder dat de woning bij aanvang van de huur al de feitelijke eigenschappen bezit die een WOZ-waarde van € 138.000, - rechtvaardigt.

De rechter oordeelt dat verhuurder terecht aanvoert dat de feitelijke toestand bij aanvang van de huurovereenkomst uitgangspunt dient te zijn. Voorts oordeelt de rechtbank dat de opname voor de energie-index op 17 maart 2017 heeft plaatsgevonden, dus voor ingangsdatum huurovereenkomst, terwijl niet gesteld of gebleken is dat die opname onjuist is. De rechter oordeelt dat de punten behorend bij de energie-index meetellen bij vaststelling van de huurprijs. Voor wat betreft de WOZ-waarde sluit de rechter zich aan bij de taxatie van de gemeente en ook daar worden meer punten voor toegekend. In tegenstelling tot de Huurcommissie oordeelt de rechtbank wel dat de aanvangshuurprijs redelijk is. 

Waar het energielabel in het verleden verplicht geregistreerd moest worden, blijkt uit deze uitspraak weer eens dat bij de energie-index steeds meer gekeken wordt naar de feitelijke opnamedatum en niet de registratiedatum. Ook voor de WOZ-waarde is interessant dat de feitelijke toestand bij aanvang huur uitgangspunt is. De feitelijke toestand na transformatie wil nog weleens verschillen van de toestand waarbij de WOZ-waarde voor het laatst is vastgesteld. 

Indien u vragen heeft over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Christiaan Verhoef (verhoef@roepel.nl), die deze procedure heeft gevoerd.

Terug naar overzicht