Verzoek huurder te ontruimen en graag spoedig!

Regelmatig krijgen wij de vraag: hoe een verhuurder zo spoedig mogelijk zijn huurder kan ontruimen? Vaak volgt de vraag: is een kort geding geen mogelijkheid?

In een kort geding kan enkel de ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Het vorderen van ontbinding van de huurovereenkomst is niet mogelijk. In de praktijk vormt dit vaak geen probleem. Als de huurder eenmaal ontruimd is, maakt de huurder over het algemeen geen aanspraak meer op de huurovereenkomst.

Aan een kort geding kleven een aantal vereisten. Zo moet er sprake zijn van een spoedeisend belang. In de rechtspraak wordt spoedeisend belang aangenomen in het geval van stelselmatig inbreuk op een subjectief recht en handelingen waarvan de verhuurder doorlopend schade ondervindt. Te denken valt aan het enkele maanden onbetaald laten van de huurpenningen.

Tijdens de zitting van het kort geding moet, mede op basis van wat partijen naar voren brengen, worden beoordeeld of de in de betreffende zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ontruiming vereisen. Dan wel of de vordering in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen en de ontruiming alvast toe te wijzen.

Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor andere bewijsvoering. De rechter dient dan ook te beslissen aan de hand van de onbetwiste stukken en onweersproken gelaten stellingen en wat hem aannemelijk voorkomt.

In kort geding kan een probleem ontstaan indien een huurder de vordering gemotiveerd betwist. Bijvoorbeeld met het verweer dat het gehuurde gebreken vertoont, waardoor hij zijn betalingsverplichting opschort. In dat geval kan het zijn dat ter zitting niet met de vereiste zekerheid is vast te stellen dat de vordering in een bodemprocedure met een hoge mate van waarschijnlijkheid zal worden toegewezen. De vordering tot ontruiming kan dan worden afgewezen. Vervolgens moet de verhuurder alsnog een bodemprocedure starten om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen.

Op grond van te verwachten verweer en het weerleggen hiervan kan in de praktijk ervoor worden gekozen om geen kort gedingprocedure te starten, maar een bodemprocedure waarin meer mogelijkheid bestaat voor het onderzoek naar feiten en het aanvoeren van bewijs. Wij hebben daarnaast de ervaring dat rechters huiverig zijn om in een kort geding huurders van woon- of winkelruimte te ontruimen omdat deze partijen vaak zeer afhankelijk zijn van het gebruik van de ruimte.

Terug naar overzicht